20대 중후반부터 사회생활을 시작했고, 어느 덧 30대 후반을 향해 달리고 있는 본인이지만 재태크? 부동산? 청약? 분양? 이런 단어들은 나와는 다른 세상이었다.
어느 덧 나이가 들어, 또 하나의 가정을 이루어야 할 시기가 되다보니, 더이상 남의 일로 치부하기에는 중요한 생활의 일부임을 깨달았지만, 전혀 문외한이다보니 어디서부터 어떻게 어떻게
해야할지...
해서, 전일부터 공부를 시작해본다.
음... 모르는게 너무 많다보니, 뭐가 궁금한지도 모르겠다.
(왜, 학창시절을 돌아봐도, '질문'을 할수 있는 수준이 되려면 어느정도 알아야 그것도 가능하지,정말 아무런 기본지식 조차 없으면 '질문'이란거 자체가 안생긴다.)
무작정 인터넷을 뒤적거린다.
문득 뉴스를 보다보니, 올해 3월부터 청약의 조건이 낮아지고, 은행권 금리가 어쩌고... 한다.
"그래. 청약에서부터 시작해보자." 라는 생각에...
은행에 예치되어있는 청약통장을 보니, 270만원. 거치중이다.
이때 든 생각. "근데 청약 통장이 있으면, 분양은 어떻게 받는거지?"
그리고 이어지는 생각. "신규 분양도 분양이지만, 일반적으로는 부동산(공인중개사무소)를 통해 전세집이나 매매를 알아보지 않나?"
여기서 마지막에 내가 무지했던 '전세/매매 같은 부동산 계약'에 대해서 궁금해졌다.
내가 가진 돈이 많으면 매매를 생각하겠으나, 지금 내나이또래의 일반서민들이 물려받은 재산이 없다면, 몇억씩하는 돈을 가지고 있을리 만무.
해서, 월세/전세와 같은 '주택 임대'에 대해서 공부했다.
※ 주 : 전문 지식을 바탕으로 하는 것이 아니다보니, 잘못된 표현이나, 다소 저렴(?)한 표현 포함 ^^
주택 임대 계약
1. 기본적인 용어 정리
가. 임대인 : 쉽게 이야기해서 건물(집)의 소유주로, 건물(집)을 빌려주는 건물주/집주인이다.
나. 임차인 : 보증금 등을 제공하면서 임대인 소유의 건물(집)에서 거주하게되는 세입자이다.
다. 보증금 : 임대인 소유의 건물(집)을 빌려 사용하기 위한 임차인의 채권이다.
라. 근저당 : 임대인 소유의 건물(집)을 담보로 임대인의 채권이다.
2. 주택 임대전, 필히 확인해야할 사항
가. 보증금과 근저당권
1) 사례1. 근저당권이 없는 건물(집)을 임대차하는 경우
㉠ 임차인 입장에서, 계약 후 '전입신고'만으로도 임대차 기간동안 아무런 문제없다.
- 이는, '주택임대차보호법'에서 명시하는 '대항력'이 인정되기 때문.
㉡ 대항력 : 이미 발생하고있는 법률관계를 제3자에 대해 주장할수 있는 효력
즉, 유효하게 성립된 권리관계를 제3자가 부인하는 경우, 그 부인을 물리칠수 있는법률상의 권능을 말한다.
간단한 예로, 임대인 A와 임대차계약을 한 임차인 B가 '대항력'을 가지고 있다면,임대차기간중 임대인 A가 제3자 C에게 건물을 매매하여 소유주가 변경되었다고 하더라도, 임차인 B는 임대주택에서 퇴거당하지 않고 거주하고 대항할수 있다.
㉢ 근저당이 없는 건물(집)을 임대차한 경우, 임차인은 이사를 하고 전입신고를 하는 것만으로도 대항력 효력이 발생된다.
이때, 대항력 효력 발생 시점은, 이사한 날과 전입신고한 날 중에
'늦은 날을 기준으로 익일 0시'부터 효력이 발생된다.
- 예 : 이사일 : 1/10, 전입신고일 1/11 이라면, 대항력은 1/12 0시부터 발효
2) 사례2. 근저당권이 설정된 건물(집)을 임대차하는 경우
사례1처럼 근저당이 없는 경우는 극히 드물다. 오히려 근저당권이 설정된 임대차 계약의 경우가 다수 발생. 이때 계약에 있어서 매우 신중해야한다.
㉠ '근저당 설정 대출금액 ＋ 보증금(요구 전세금) > 경매/매매가의 70%'인 경우 계약 여부를 신중하게 검토해야한다.
예를 들어,
- 건물(집) 시세가 : 3억 (70% = 2.1억)
- 근저당/담보 대출 : 1억 ＋ 보증금(전세) : 1.2억 = 2.2억
이 경우, 만약 임대인이 근저당/담보 대출을 갚을 능력이 되지않아 경매로 넘어가 2억에 매각되면, 임차인은 2천만원의 손해를 보게 된다.
㉡ 근저당권이 설정된 건물(집)을 인대차하는 경우, 근저당 설정 대출금액도 중요하지만, 근저당권 설정일도 매우 중요하다. (추후 설명)
나. 가등기와 가처분
1) 임대하려는 집에 이미 가등기와 가처분이 설정되어 있는 경우는 매우! 각별히! 주의
2) 가등기
㉠ 가등기권자가 가등기에 기한, 본등기를 하게되면 그 본등기의 순위가 가등기를 했을 때로 순위보전을 위한 등기
㉡ 가등기 설정이 되어있는 상태에서 계약을 하는 경우, 임대차기간중 본등기를 하면 쉽게 말해서, 가등기권자와 한 계약은 의미가 없게 된다.
(본등기권자가 퇴거요청시, 집 빼줘야 한다. ㅠ.ㅠ)
3) 가처분
㉠ 현재의 소유권자와 소유권을 다투는 사람이 현재의 소유자가 그 집을 팔거나, 그 집을 담보로 대출을 받거나, 임대를 하지 못하도록 묶어놓는 보전처분
㉡ 이러한 상태에서 계약을 하면, 현 건물 소유권자가 소송에서 패소하여 가처분권자가 소유권을 갖게 될 경우, 마찬가지로 퇴거요청시 집 빼야한다.
(임차인 입장에서는 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 발생한다. ㅠ.ㅠ)
다. 미등기 건물 임대차
1) 신규 입주 아파트나 신축 다세대주택/다가구주택의 임대차는 미등기인 상태에서 임대차계약을 하게된다.
2) 주의 사항
㉠ 보편적으로, 임대인이 건물의 보존등기와 소유권이전 등기를 하면서 분양권 상태에서 대출받은 융자금을 담보대출로 전환하는데, 이때, 등기부에 근저당 설정을 해야한다.
㉡ 하지만, 금융기관에서는 본인들이 선순위를 받기위해, 미등기상태에서 이미 계약/전입신고되어있는 임차인이 있는 경우 임차인의 전입신고를 다른 곳으로 일시적으로 잠깐 옮겨 줄 것을 요구한다.
㉢ 이렇게 되면, 금융기관의 근저당이 설정된 후 다시 전입신고가 되는 것으로 임차인은 '대항력 있는 임차인'에서 '대항력 없는 임차인'이 된다.
확정일자 순위도 근저당 설정일보다 늦어져, 향후 보증금 확보를 할수 없는 상황이 발생하기도 한다.
(위에서 이야기한, 근저당 설정일이 중요한 이유가 여기있다.)
3. 실 계약시 주의 사항
가. 당연한 이야기겠지만, 임대차 계약의 당사자인지 즉, 건물소유주가 맞는지 신분 확인
나. 대리인인의 경우, 매도인 본인 위임장과 인감증명서 확인
1) 보증금 및 잔금을 치를 때, 대리인 명의의 통장이 아닌, 건물소유주 명의로
다. 보증금, 계약금, 중도금, 잔금 금액과 함께, 각 처리일자도 계약서상 정확하게 기재하는 것이 좋다. (향후, 분쟁을 없애기 위해서, 미기재로 인해 향후 분쟁이 발생하면 날짜를 우기는(?)쪽이 유리해진다.)
라. 특약사항
1) 어쩌면 임대인/임차인간의 분쟁이 가장 많이 일어날 수 있는 부분을 기재함으로써 계약시 분쟁 소지를 없애는 것이 좋다.
2) 관리비, 시설물 수리/보수/교체 등의 비용처리 기준들이 그러하다.
마. 부동산(공인중개사사무소)에서 계약시, '중개대상물 확인 설명서'와 '공제증서'를 필히 교부받아야 한다.
4. 계약기간 만료시 주의 사항
가. 사례1. 임대차 계약이 만료되어, 임차인은 다른 곳으로 이사를 해야하나, 임대인이 보증금을 마련하지 못하였거나, 신규 임차인을 구하지 못하여 임차인에게 보증금을 돌려주지 않는 경우
1) 건물(집)의 관할 지방법원, 시/군 법원에 '임차권등기' 명령 신청을 할수 있다.
('주택임대차보호법'에 의거)
2) 임차권등기를 마치면 임차인은 '대항력'과 '우선변제권'을 취득하게 된다.
이는 향후, 보증금을 환수받지 못한 상태에서 이사를 가게되더라도 유지된다.
나. 사례2. 묵시의 갱신
1) 임대인의 경우, 임대차만료로부터 6개월~1개월전에 갱신거절 or 계약조건변경 갱신 의사를 전달하지 않으면
2) 임차인의 경우, 임대차만료로부터 1개월전까지 의사를 전달하지 않으면
임대차 계약 기간이 만료와 동시에, 기존 조건과 동일하게 재임대차한 것으로 간주한다.
단, 이와 같은 '묵시의 갱신'에 따른 임대차 존속기간은 2년이며, 임차인의 경우, 기간내 임대인과의 협의 없이 임대차계약 해지를 할수 있다.
이때, 해지 통보를 한경우, 3개월이 지나면 묵시의 갱신으로 인한 계약은 해지된다.
5. 보증금을 월 단위 차임(월세)으로 전환하는 경우
가. 전환되는 금액의 년 14% 환상율을 적용한다.
나. 예시
1) 보증금이 1,500 만원인 경우, 월세 전환시
1,500 만원 × 14% ÷ 12개월 = 175,000 원(월세)
※ 다시한번 이야기하지만, 상기 내용들은 개인적으로, 전문적인 지식없이 공부한 것이기에 실제 전문적인 법률지식과 상이한 부분이 있을수 있으며, 표현에 있어서도 본인과 같이 해당지식에 문외한 분들의 이해를 돕기위해 저렴한(?) 표현으로 구성되었음을 알려드립니다. ^^
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